Tira-dúvidas sobre contrato de aluguel

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Thinkstock/Getty Images

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Na hora de assinar um contrato de aluguel, é comum se deparar com inúmeras regras e condições, sem contar com a dor de cabeça para correr atrás de um fiador, cartório e tudo o mais. Muitas atitudes podem ser consideradas abusivas do ponto de vista legal, e nem sempre as imobiliárias e proprietários esclarecem os motivos. Mas você conhece todos os seus direitos e sabe até onde vai o seu dever? Preparamos um tira-dúvidas respondido pelo advogado especialista em Direito Imobiliário Marcos Abrão, que presta consultoria jurídica para imobiliárias e condomínios. Confira!

Quais são as modalidades de garantia exigidas pelo locatário?

As garantias que o locatário pode exigir no contrato de locação imobiliária se resume àquelas que estão na chamada Lei do Inquilinato (art. 37 da Lei nº 8.245/91) que são:
1. Caução, mais conhecida como depósito.
2. Fiança.
3. Seguro de fiança locatícia.
4. Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Vale lembrar que, segundo o parágrafo único do art. 37, o locador não pode exigir mais de uma garantia no mesmo contrato de locação, sob pena de nulidade do mesmo.

Quais são as responsabilidades legais do fiador, caso o locatário não cumpra as obrigações do contrato?

No caso de descumprimento das cláusulas contratuais por parte do locatário, o fiador assume o lugar deste como aquele que deverá adimplir tais obrigações perante o locador. Desta forma, ele responde com seus bens pela obrigação assumida pelo locatário. Há a responsabilização direta do fiador pelo descumprimento de obrigação assumida pelo seu afiançado (locatário). Diretamente ligada à relação estabelecida na fiança, os contratos de locação normalmente possuem cláusula de renúncia ao benefício de ordem. Com isso, o locador não tem de necessariamente buscar a satisfação de seus direitos primeiramente com o locatário para, depois, no caso de insolvência deste, se dirigir ao fiador. A demanda pode ser diretamente dirigida ao fiador.

Alguns locatários pedem três meses de aluguel adiantados como forma de garantia. Esse dinheiro pode ser devolvido ao inquilino após o término do contrato com correção monetária?

Esses “três meses adiantados” se tratam, na verdade, de uma caução em dinheiro. A caução pode ser em bens móveis ou imóveis. Na prática, as cauções se dão mesmo é em dinheiro, por ser mais prático. O depósito feito em garantia ao contrato de locação deve ser devolvido ao locatário ao fim do contrato com todos os acréscimos legais. Portanto, a caução tem de ser realizada na forma do §2º do art. 38 da Lei do Inquilinato. Ou seja, deve ser aberta uma caderneta de poupança onde serão depositados os três meses de valor do aluguel, e os rendimentos decorrentes da remuneração da poupança são frutos do locatário e a ele deve ser destinado.

Imobiliária e proprietário podem exigir mais de uma comprovação de renda, como, por exemplo, o extrato bancário?

Essa parte envolve as tratativas, e não o contrato de locação em si. Aqui, como em toda relação pré-contratual, o que deve prevalecer é a boa fé e o respeito mútuo entre as partes. O candidato à locação tem de avaliar o quanto de sua vida privada ele deseja revelar àquele que vai verificar se o mesmo tem condições de cumprir com as obrigações do contrato de locação, especialmente com a obrigação de pagar o valor mensal do aluguel. Portanto, a imobiliária ou o proprietário têm o direito de solicitar quaisquer meios que comprovem a renda do candidato à locação, desde que os mesmos se mostrem eficazes a essa comprovação. Logo, o saldo de uma poupança ou de outros investimentos bancários podem comprovar que o candidato à locação tem condições de cumprir com os encargos a que o mesmo se candidatou. Por outro lado, se o candidato à locação possui, por exemplo, um contracheque/holerite que supera em muitas vezes o valor da locação e não deseja expor seu sigilo bancário ao locatário, ele pode simplesmente desistir desse imóvel e partir para outro. O que muitas vezes não acontece, mas ninguém deve sujeitar-se à exigências que julgue desnecessárias à formulação de um contrato de locação. Isso será uma decisão pessoal.

Quais são as multas que podem ser escritas no contrato?

Basicamente as multas permitidas nos contratos de locação são: a devida por parte do locatário por denúncia (rompimento) do contrato antes do prazo estipulado e a multa por atraso no pagamento do aluguel. Porém, pode ser estipulada, por exemplo, multa por uso comercial de imóvel residencial, por sublocação ou por realizações de obras e modificações sem autorização do proprietário. Não se pode estipular multas que violem a intimidade do locador, como a proibição de ter filhos ou realizar festas. A multa deve guardar relação com o bom uso do imóvel.

Se o contrato estipula 36 meses de aluguel, o locatário pode devolver o imóvel antes desse período?

Sim, mas deve arcar com o pagamento da multa estipulada no contrato. A forma em que se dará o pagamento desta multa pode ser negociada com o locador que, inclusive, pode abrir mão da multa (é muito difícil, mas pode acontecer). Vai depender de cada caso. O valor da multa também não pode ser abusivo, superando, por exemplo, a somatória dos aluguéis restantes para o fim do contrato.

É obrigatório, por lei, haver reconhecimento de firma no contrato de locação?

O reconhecimento de firma é uma das práticas mais anacrônicas de nossas relações jurídicas, pois a prova de que a assinatura aposta no contrato é ou não daquela pessoa se dá de diversas formas que dispensariam o reconhecimento de firma. Mas, como o reconhecimento de firma passa uma sensação maior segurança aos contratantes, recomenda-se que haja o reconhecimento de firma por semelhança das assinaturas do locador e do locatário e, por autenticidade, a assinatura do fiador (caso o contrato tenha como garantia a fiança). Ainda que não tenha imposição legal da Lei do Inquilinato, do Código Civil ou da Lei de Registros Públicos ainda são válidas tais formalidades.

Quantas vezes por ano pode existir o reajuste do valor do aluguel?

A Lei do Inquilinato remete essa questão à legislação específica. No caso, a lei que trata da periodicidade de reajuste é a Lei 9.069/95 que dispõem sobre o Plano Real. Nela, em seu art. 28, impõe-se que os contratos que se utilizem de cláusula de correção monetária por índice de preços somente aplique a correção a cada 12 meses. Hoje é praticamente impossível alguém firmar algum contrato que não se utilize de índice de preços para correção do valor do aluguel. Portanto, a periodicidade inferior a um ano é, em minha opinião, ilegal e se demonstra como nociva para a função social dos contratos de locação e para outros aspectos macroeconômicos ligados ao controle da inflação.

É possível que o reajuste anual tenha diferentes percentuais para cada tipo de residência, incluindo a quantidade de cômodos?

Normalmente o que se faz para o reajuste de aluguéis é a escolha de um índice oficial de preços. O mais utilizado, tanto que agora é até chamado de “inflação dos aluguéis”, é o IGP-M da Fundação Getúlio Vargas, mas nada impede que sejam utilizados outros índices como o INPC, o IPC-Fipe, IGP-DI ou IGP. Quanto a pergunta, as únicas vedações legais quanto aos índices de reajuste estão no art. 17, que proíbe a indexação em variação cambial (dólar ou euro, por exemplo) ou ao aumento do salário mínimo (fixar o valor do aluguel em número de salário mínimos). Desta forma, nada impede que o locador estipule diferentes índices de reajuste a cada contrato que assine, desde que a outra parte assim tenha concordado com o índice a ser aplicado no seu contrato.Portanto, em uma situação hipotética, o locador que possui três imóveis, sendo um de um quarto, outro com dois e um terceiro com três, poderia inserir no contrato o IGP-M no de um quarto, o IGP-M + 10% para o de dois quartos e o IGP-M + 25% para o de três quartos. Mas essa hipótese é de difícil aplicação, mas não impossível, desde que previamente acordado quando da assinatura do contrato.

Existe um prazo padrão estipulado para o contrato?

Quanto ao prazo, prevalece a liberdade entre os contratantes. Desta forma, a lei afirma que a locação pode ser dar com qualquer prazo de duração (art. 3º). Porém, o prazo não pode ser extremamente curto, sob pena de se caracterizar como locação para temporada, cujo prazo máximo é de 90 dias. O prazo de 36 meses, que é amplamente utilizado, é uma peculiaridade da lei que determina que quando findos os contratos de locação ajustados com prazo igual ao superior ao citado, consideram-se os mesmos resolvidos automaticamente, independentemente de notificação por parte dos contratantes. Neste caso, se o locatário permanecer por mais de 30 dias sem qualquer oposição do locador, o prazo do contrato passa a ser indeterminado.

No caso de contrato de aluguel que relaciona objetos que foram deixados na residência, é possível sugerir a devolução ao proprietário do apartamento?

A obrigação do locatário é restituir o imóvel ao fim da locação, no estado em que o recebeu. Ou seja, se o locatário recebeu o imóvel com esses objetos não implica no fato de que o mesmo não possa retirá-los e guardá-los em local apropriado e, ao fim da locação, os recoloque no mesmo lugar.A imposição do locador para que se mantenham alguns itens acessórios ao imóvel, deve ser avaliada dentro do bom senso. Por exemplo, um armário embutido em boas condições de uso não deve, em tese, ser removido pelo locador, mas um ventilador de teto não deve ser obrigatoriamente ali mantido se o locador assim não quiser.

Fonte: Marcos Abrão, advogado especialista em Direito Imobiliário, do escritório Marcos Abrão Advogados, que presta consultoria jurídica para imobiliárias e condomínios. marcos.abrao@marcosabrao.adv.br e (21) 2556-9678.

Texto: Larissa Faria

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